تراکم فروشی در تهران چقدر صحت دارد؟

به گزارش افکارنیوز ، بحث فروش تراکم ساخت توسط شهرداری در تهران، از زمان شهرداری کرباسچی تا امروز مطرح بوده، حالا ساز و کار تصویب در کمیسیون ماده ۵، باعث صدور پروانه ساخت می شود، مسئله ای که شورای عالی مسکن و شهرسازی و دیوان عدالت اداری روی آن حساسند

برخی می گویند هیچ و برخی می گویند آنقدر زیاد است که از حساب و کتاب خارج شده، ظاهرا باز هم شورای شهر تهران، درباره فروش تراکم در شهرداری پایتخت، دو گروه شده، کسانی که سفید سفید می بینند و می گویند شهرداری هیچ تراکمی نمی فروشد و کسانی که سیاه سیاه می بینند: آنقدر زیاد است که نمی دانیم.

اما فروش تراکم که آنقدر درباره اش بحث می شود چیست؟ با نگاهی به طرح تفصیلی شهر تهران که قرار است تمامی فعالیت های عمران شهری را در این کلانشهر، رصد و تعیین تکلیف کند، می شود گفت فروش تراکم یعنی اجازه ساخت و ساز در زمین های شهر تهران، بیش از آنچه در طرح تفصیلی تکلیف شده است.

حالا این بماند که شورای عالی معماری و شهرسازی در دولت قبلی تصویب کرده بود تمام مناطق و پهنه های شهر تهران، مجازند دو طبقه بیش از آنچه طرح تفصیلی تکلیف کرده، ساختمان های خود را بالا ببرند. به جز این نکته، راه های فراوانی وجود دارد که طرح تفصیلی شهر تهران، تبدیل به کاغذهایی شود که برای گذاشتن داخل کشوی میزها، به درد می خورد. یکی از این راهکارها، بردن پرونده های مربوط به بلندمرتبه سازی، در کمیسیون ماده ۵ است که شهردار تهران، رئیس آن شمرده می شود. یکی از مصوبات چالش برانگیز این کمیسیون، دو روز پیش، لغو شد. مصوبه ای که به بابک زنجانی اجازه می داد در پهنه ای که ساختمانها باید حداکثر دارای ۷ طبقه باشند (با احتساب آن دو طبقه مرحمتی شورای عالی شهرسازی و معماری دوره پیش؛ ۹ طبقه) دست به ساختن برجی به ارتفاع ۳۸ طبقه بزند.

البته مصوبه دیگری از کمیسیون ماده ۵، نیز توسط یک نهاد قضایی لغو شد. دیوان عدالت اداری، باز هم مصوبه این کمیسیون درباره ساخت و ساز در پهنه green یا فضای سبز باغ معنوی جمشیدیه را باطل کرد تا باز هم اعتبار قانونی احکام این کمیسیون، مورد اعتراض نهاد قانونی بالاتر قرار گیرد.

ولی در این بین رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر که نماینده قانونی این نهاد در شورای عالی معماری است، معتقد است باز هم باید مصوبات کمیسیون ماده ۵، توسط شورای عالی معماری و شهرسازی مورد بررسی قرار می گیرد و باز هم مجوزهای تراکم سازی، لغو می شود. محمد سالاری درباره اینکه چه میزان مجوز تراکم سازی در اختیار مردم قرار دارد و آیا مشابه مجوز برج سازی در خیابان ایران زمین، باز هم مجوز در اختیار بساز و بفروشها وجود دارد، فقط این توضیح را میدهد: " نمی دانیم چه میزان از این مجوزها در دست مردم است، ولی بنا داریم در شورای شهر با همکاری مناطق شهرداری، تمام این مجوزها را مجددا بررسی کنیم. "

۱۲۰ میلیون متر مربع مجوز ساخت در ۶ سال

شاید تنها عددی که درباره میزان واگذاری مجوز ساخت از سوی شهرداری به مردم، ارائه شده، حرفی است که رئیس شورای عالی استانها در دوره قبلی زد. چمران در پاسخ به سئوالی درباره میزان واگذاری مجوز ساخت و ساز به مردم گفت: " در زمان شورای سوم ۱۲۰ میلیون متر مربع مجوز ساخت به مردم داده شده است. "

با این حال، مهمترین منتقدی که فروش تراکم در شورای شهر تاکنون به خود دیده، حمزه شکیب است. رئیس سابق کمیسیون عمران شهری شورا بارها در صحن علنی این نهاد مردمی، خطاب به شهرداری گفت: درباره فروش تراکم به شورای شهر پاسخ دهید.

حسن بیادی، نایب رئیس سابق شورای شهر نیز در صحن علنی شورا، بارها به شهرداری تذکر داده بود که فروش ساخت و سازهای متراکم با تراکم بیش از ۱۸۰ درصد، در مناطقی از شهر ادامه دارد که حتی این مناطق، خارج از محدوده شهری پایتخت است. با این وجود باز هم شهرداری تهران، پاسخی به این انتقادات نداد.

تاکنون هیچ یک از کارشناسان شهری و حتی اعضای شورای شهر نتوانسته اند به تفکیک، تعیین کنند از میانگین واگذاری سالانه ۲۰ میلیون متر مربع مجوز ساخت و ساز در تهران، چه میزان، بیشتر از حد تعیین شده در طرح تفصیلی است.

تنها در این بین، یکی از مسئولان ارشد شهرداری در پاسخ به خبرآنلاین، سرنخی درباره تغییرات طرح تفصیلی می دهد. قائمی فرد، رییس مرکز فناوری اطلاعات و ارتباطات شهرداری تهران، درباره تغییراتی که طرح تفصیلی تهران از سال گذشته تاکنون داشته، اعلام کرد: " این طرح ۱۷ بار مورد بازنگری و بازبینی قرار گرفت که ۱۲ بار آن، به صورت تغییرات کلی بود. "

هر چند معنی" تغییرات کلی در طرح تفصیلی تهران" به صورت شفاف مشخص نیست، ولی بسیاری از تغییراتی که درباره تراکم فروشی، تغییر کاربری اراضی از فضای سبز به مسکونی یا از کاربری مسکونی به اداری و تجاری می شود، در طرح تفصیلی ۱۲ بار بازنگری شده امروز تهران، وارد شده است.

کمیسیونی به نام ماده ۵ شهرداری

شهرداری، مطابق قانون، دارای کمیسیونهای مختلفی است که می تواند در طرحهای مختلف شهری، تغییراتی را به صورت قانونی، اعمال کنند. یکی از این کمیسیون، کمیسیون ماده ۱۰۰ است که در مناطق مختلف تهران، دارای اختیار قانونی برای تغییر در میزان تراکم ساخت و ساز یا دادن مجوزهای بلند مرتبه سازی است. مرتضی طلایی، نایب رئیس شورای شهر تهران درباره عملکرد این کمیسیون، به روزنامه خبر می گوید: " میزان دقیقی از تغییراتی که کمیسیون ماده ۱۰۰ در ساخت و سازها انجام می دهد در دست نیست. روند این تغییرات را در دوره قبل که شخصا عضو کمیسیون بودم می توانستم اندازه گیری کنم. درصد قابل توجهی نبود و تصور می کنیم هنوز هم درصد قابل توجهی از تغییرات را این کمیسیون، تصویب نکند. "

با این وجود، محمد سالاری، رئیس کمیسیون شهرسازی شورای شهر معتقد است برخی دیگر از کمیسیونها که به نام کمیسیون معماری و شهرسازی در شهرداری مناطق حضور دارند، دست کم ۷ هزار مورد تغییرات را در قالب" تدقیق در طرح تفصیلی" اعمال کرده اند که البته میزان قابل توجهی است.

سالاری دراین باره به روزنامه خبر می گوید: " عملکرد این کمیسیونها به حدی نادرست است که عملا طرح تفصیلی تهران را از انتفاع انداخته و هیچ فایده ای به جز تحصیل درآمد برای شهرداری ندارند. باید در شورای شهر کاری کنیم رویکرد درآمدزایی برای کمیسیونهای شهرداری، از بین برود و به جای آن، به مصالح درازمدت شهر فکر کنند. "

بر خلاف او، مرتضی طلایی، نایب رئیس شورای شهر، معتقد است کمیسیون های شهرداری از جمله کمیسیون ماده ۱۰۰ و کمیسیون بحث برانگیز ماده۵، رویکرد افزایش درآمد برای شهرداری از محل فروش عوارض تراکم، ندارند. او به خبر می گوید: " ما قبول نداریم کمیسیون ماده ۵ با تغییر در کاربریها و صدور مجوز تراکم سازی به دنبال ایجاد درآمد افزایی برای شهرداری باشد. چون یک نفر از شهرداری در این کمیسیون حضور دارد و آن هم شهردار تهران است. تمام اعضای این کمیسیون از دستگاه های دیگر هستند. دلیلی ندارد دستگاه های دیگری مانند وزارت مسکن و شهر سازی، به چیزی رای دهند که برای شهرداری درآمدزایی شود. "

او البته توپ را به زمین دولت سابق می اندازد و درباره ساخت و ساز متراکم و بلندمرتبه سازی و تغییر کاربری زمینهای در اختیار دولت، در دوره قبلی، مسئله مهمی را مطرح می کند: " در زمان تصویب طرح جامع شهر تهران، با نظر رئیس جمهور وقت، ظرفیتی اضافه شد و کاربری اراضی دولتی به کاربری خدماتی و تجاری، تغییر پیدا کند. متاسفانه این تغییر اعمال شد و برخی از بلندمرتبه سازیها، محصول این تغییرات است. "

طلایی البته قبول دارد در شهرداریهای مناطق، تخلفاتی برای صدور پروانه ساخت بلندمرتبه و متراکم صورت می گیرد: " وظیفه کمیسیون ماده ۱۰۰ رسیدگی به تخلفات ساخت و ساز است. سئوال اینجاست که این تخلفات را نمی شود جلویش را گرفت؟ می گوییم می شود. سئوال دیگر این است که آیا این تخلفات در مقابل دیدگان شهرداری انجام می گیرد؟ جواب می دهیم این قبیل سواستفاده ها هست و کسی نمی تواند منکر شود چنین سواستفاده هایی که سرانجام آن، افزایش ساخت و ساز و ارتفاع در شهر است، وجود دارد ولی میزان آن را هم نمی دانیم. ما حتی نمی دانیم میزان درآمد کمیسیون ماده ۵ برای شهرداری چقدر است. "

آخرین خبری که از درآمدزایی کمیسیون ماده ۵ به ریاست شهرداری تهران درباره درآمد یکی از مصوبات آن، منتشر شد، درآمد ۴۰ میلیون دلاری شهرداری تهران از فروش تراکم ساخت به برج خیابان ایران زمین بود که فعلا، لغو شده است.