پوست اندازی بنگاه های مسکن؟
«اصلاحات در بازار واسطه گری مسکن» در دستور کار دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه وشهرسازی قرار گرفت.
به گزارش افکارنیوز ، آخوندی چند هفته پیش از ورود به این وزارتخانه، مطالعه ای در زمینه آسیب شناسی بازار دلالی مسکن انجام داده بود؛ به طوری که نتیجه این مطالعه به شناسایی ۴ نقطه ضعف اساسی در این بازار منجر شد. دغدغه های وزیر و پیشنهادهای دفتر اقتصادی، امروز، در جلسه مشترک مسوولان و نمایندگان این صنف، به بحث گذاشته می شود. با این حال، رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران که قرار است در این جلسه شرکت کند، می گوید: تغییر شیوه دلالی مستلزم تغییر سه دسته قوانین بالاسری است.
دستور کار دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه وشهرسازی: «اصلاحات در بازار واسطه گری ملک»
تدابیر آخوندی برای بنگاه های مسکن
نشست مشترک مدیران وزارتخانه با رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران امروز برگزار می شود
آخوندی: مفهوم واقعی «واسطه گری» و «حراج در طول زمان» به عنوان پایه های اصلی این بازار، رعایت نمی شود
بخشی از نگاه انتقادی عباس آخوندی به بازار واسطه گری مسکن و همین طور نوع فعالیت مشاوران املاک که حدود ۴ ماه پیش از تشکیل کابینه یازدهم، در ذهن وزیر فعلی راه وشهرسازی ترسیم شده بود، قرار است امروز در نشست مشترک مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن و کارشناسان این وزارتخانه با نمایندگانی از اتحادیه مشاوران املاک تهران از جمله رییس اتحادیه، به بحث گذاشته شود تا در میان انواع طرح ها و برنامه هایی که وزیر قصد دارد برای بازار مسکن اجرایی کند، لااقل یکی از اولویت ها، اصلاح شیوه رایج در بازار دلالان ملک باشد.
آخوندی ورود دولت به مقوله حق کمیسیون مشاوران املاک– موضوعی که دولت های قبلی مدام درگیر آن می شدند و با پرداختن به طرح هایی همچون افزایش یا کاهش نرخ پورسانت، از مابقی نواقص ریشه دوانده در این حوزه غفلت می کردند- را بی معنا و نابجا می داند، اما در مقابل، به دنبال حرفه کردن این بازار و پیاده ساختن مفهوم واقعی «واسطه گری» در شغل دلالی مسکن است.
وزیر راه وشهرسازی معتقد است: پایه های حرفه دلالی ملک در دنیا را دو موضوع «واسطه گری» و «حراج در طول زمان» تشکیل می دهد و رعایت این دو اصل است که به این بازار معنا می بخشد.
وزیر راه وشهرسازی با تاکید بر این اصول، در نظر دارد ۴ برنامه مطابق تجربیات موفق کشورها در بازار واسطه گری مسکن، برای جامعه ۱۱۷ هزار نفری مشاوران املاک طراحی کند.
اولین ایرادی که آخوندی متوجه این بازار می داند، نمایندگی مشترک و همزمان خواسته خریدار و فروشنده توسط یک مشاور املاکی است.
به اعتقاد آخوندی، مطابق مفهوم اقتصادی حاکم بر بازار واسطه گری، باید همه وظیفه بنگاه، نمایندگی طرف عرضه کننده (فروشنده یا موجر) باشد و واسطه گر باید صرفا نماینده یک طرف حاضر در بازار باشد.
ایراد دومی که آخوندی متوجه این حوزه می داند، دریافت حق کمیسیون و دستمزد از دو طرف معامله است که به گفته او، این اقدام و نحوه کارکرد بنگاه ها مصداق بارز تعارض منافع محسوب می شود. حال اینکه یک بنگاه واسطه گر باید فقط منافع یک طرف را نمایندگی کند و فقط از عرضه کننده، هزینه دریافت کند.
وزیر راه وشهرسازی در مطالعه ای که اسفند سال گذشته درباره بازار واسطه گری ملک در ایران انجام داد - و همان زمان بخشی از نتایج آن اعلام شد- به این نتیجه رسیده بود که شرایط بازار حراج در بازار دلالی مسکن در ایران رعایت نمی شود. زمانی که بنگاه یک ملک را واسطه گری می کند به نوعی یک حراجی ترتیب داده است. ضوابط این بازار در همه جای دنیا به این صورت است که به محض اعلام یک پیشنهاد از طرف یک خریدار برای ملک فروشی، فایل مربوطه از ادامه بازاریابی خارج می شود و تا زمانی که متقاضی خرید، موافقت نهایی یا انصراف خود را اعلام نکرده، آن ملک در بازار عرضه نمی شود، اما در ایران یک ملک همزمان به چند نفر متقاضی خرید، عرضه می شود.
ایراد چهارم مدنظر آخوندی نیز بی توجهی به مفهوم تکمیلی واسطه گری مسکن است. وزیر راه وشهرسازی معتقد است: «بنگاه های معاملات مسکن نوعی حراج در طول زمان را انجام می دهند نه حراج در لحظه. مشاور املاکی در این راستا باید رابط واقعی بین خریدار و فروشنده یا مالک و مستاجر باشد به طوری که رابطه متعاملین تا زمان امضای قرارداد، باید با هم قطع باشد، اما در این بازار دیده می شود که دلال، دو طرف را در شرایطی که هنوز توافق نهایی بین آنها از طریق واسطه گر اتفاق نیفتاده، برای به اصطلاح «نشست» یا مذاکره، به بنگاه دعوت می کند. این اقدام مغایر اصول است زیرا ممکن است یکی از دو طرف از طریق برهم خوردن تعادل نظر در میز مذاکره تحت فشار قرار بگیرد و برخلاف میل باطنی اش تسلیم خواسته طرف مقابل شود. »
پیش نیازهای حرفه قانونی و معتبر بنگاهداری مسکن
این دیدگاه های وزیر راه وشهرسازی قرار است امروز در جلسه مشترک مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن با رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران به بحث گذاشته شود. علی چگینی مدیرکل دفتر اقتصادمسکن درباره اهدافی که در نشست امروز قرار است پیگیری شود، گفت: حرفه بنگاهداری مسکن به عنوان یک حرفه قانونی معتبر و تاثیرگذار در بازار، مستلزم دارابودن حداقل سطحی از تحصیلات و مهارت ها است. با توجه به نقش انکارناپذیر مشاوران املاک در بازار مسکن و تاثیر تحلیل های آنها به عنوان افراد معتمد و مطلع از قیمت املاک منطقه بر تصمیم گیری های اقتصادی مردم، واضح است که به کارگیری متدهای جدید و تدوین الگوی مدون برای ساماندهی بنگاه ها به نفع بخش مسکن است.
علی چگینی تصریح کرد: به منظور اخذ مجوز تاسیس یک بنگاه معاملات ملکی داشتن حداقل سواد خواندن و نوشتن، کفایت می کند در صورتی که این حرفه پیش نیازهایی دارد. وی افزود: به منظور افزایش اعتبار قراردادهای منعقده در بنگاه های املاک و کاهش اختلافات حقوقی، حضور یک مشاور حقوقی در کنار مشاور امری ضروری است تا این قراردادها همانند سند محضری با امضای نماینده رسمی دولت اعتبار رسمی پیدا کند.
مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن، اصلاح و بروزرسانی نقش بنگاه ها به گونه ای که علاوه بر ایفای نقش واسطه گری ملزم به ارائه خدمات حقوقی، مالیاتی، مالی، ثبتی و… به متعاملین شوند، اتصال ضرایب حق کمیسیون به رتبه مشاوران، ایجاد محدودیت در صدور مجوز بنگاه های جدید و همچنین فراهم کردن زیرساخت های لازم برای حضور مشاور املاک به طرفیت از فروشنده یا خریدار را از جمله برنامه ها و طرح های در دست بررسی عنوان کرد.
قانون نظام صنفی درباره مشاوران املاک چه می گوید؟
رییس اتحادیه مشاوران املاک: تابع قانون هستیم، برنامه ها نیازمند تغییرات قوانین است
حسام عقبایی رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران در پاسخ به پرسش در خصوص موضع این صنف نسبت به طرح ها و برنامه های وزارت راه وشهرسازی، گفت: شیوه کنونی واسطه گری مشاوران املاک برخاسته از مقررات سه نوع قانون بالاسری حاکم بر فعالیت بنگاه های مسکن است. مشاوران املاک در تنظیم انواع قراردادهایی که قانون به آنها اجازه داده است همچون قراردادهای بیع، اجاره، صلح و… ، صلاحیت واسطه گری و دلالی بین طرفین را دارند و طبق قانون تجارت، قانون دلالی و قانون نظام صنفی، باید بر دو طرف معامله دلالت کند و لذا این تفسیر از قوانین موجود برنمی آید که دلال ملک باید نمایندگی یک طرف معامله را عهده دار باشد.
عقبایی افزود: مشاوران املاک باید حقوق متعارف، قانونی و شرعی متعاملین را مدنظر بگیرند و با مساوات در نگارش قرارداد و حفظ حقوق متعاملین در جهت برقراری قرارداد منصفانه اقدام کنند. رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران تصریح کرد: رویکرد یکطرفه به دلالت دلال و قضیه بازاریابی، از قوانین فعلی و حتی قانون نظام امور صنفی که ما تابع آن هستیم، برداشت نمی شود، به طوری که در قانون برای نادیده گرفتن حقوق طرف مقابل، امکان برخورد با دلال پیش بینی شده است.
عقبایی در عین حال تاکید کرد: برنامه های مدنظر باید از دید کلان مورد بررسی قرار بگیرد و برای اجرای آنها لازم است قوانین بالادست تجدیدنظر، اصلاح و بازنگری شود. وی همچنین با انتقاد از قانون نظام صنفی که شرط صدور جواز کسب بنگاه را توان خواندن و نوشتن تعیین کرده است، گفت: حساسیت ها و ظرایف صنف مشاوران املاک نیاز به تدوین قوانین خاص دارد، البته در حال حاضر در اتحادیه مشاوران املاک برای صدور پروانه جدید کسب یا حتی تمدید جوازهای قدیمی، آموزش ضمن خدمت به عنوان پیش نیاز ورود به این صنف تعیین شده و مشاوران املاک دوره های کوتاه مدت شامل حقوق مدنی، حقوق ثبتی، مقررات نظام صنفی، امور مالی و فنون مذاکره را باید سپری کنند.
وی درباره بحث نرخ حق کمیسیون مشاوران املاک نیز گفت: در حال حاضر اولویت های مهم تری برای کنترل بازار مسکن باید مطرح باشد، اما اصولا خیلی ها مطرح می کنند که مشاور املاکی به خاطر رابطه پورسانت با قیمت، سعی می کند ملک را با قیمت بالاتر عرضه کند. واقعیت این طور نیست. یک بنگاه طبق عرف بازار، یک آپارتمان را می تواند حداکثر ۱۰ تا ۲۰ درصد گران تر از نرخ منطقه، بفروشد. در این حالت مابه التفاوت حق کمیسیونی که از محل این گرانفروشی عایدش می شود با توجه به متوسط قیمت مسکن حداکثر ۱۰۰ هزار تومان است که اصلا رقمی نیست.
دستور کار دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه وشهرسازی: «اصلاحات در بازار واسطه گری ملک»
تدابیر آخوندی برای بنگاه های مسکن
نشست مشترک مدیران وزارتخانه با رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران امروز برگزار می شود
آخوندی: مفهوم واقعی «واسطه گری» و «حراج در طول زمان» به عنوان پایه های اصلی این بازار، رعایت نمی شود
بخشی از نگاه انتقادی عباس آخوندی به بازار واسطه گری مسکن و همین طور نوع فعالیت مشاوران املاک که حدود ۴ ماه پیش از تشکیل کابینه یازدهم، در ذهن وزیر فعلی راه وشهرسازی ترسیم شده بود، قرار است امروز در نشست مشترک مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن و کارشناسان این وزارتخانه با نمایندگانی از اتحادیه مشاوران املاک تهران از جمله رییس اتحادیه، به بحث گذاشته شود تا در میان انواع طرح ها و برنامه هایی که وزیر قصد دارد برای بازار مسکن اجرایی کند، لااقل یکی از اولویت ها، اصلاح شیوه رایج در بازار دلالان ملک باشد.
آخوندی ورود دولت به مقوله حق کمیسیون مشاوران املاک– موضوعی که دولت های قبلی مدام درگیر آن می شدند و با پرداختن به طرح هایی همچون افزایش یا کاهش نرخ پورسانت، از مابقی نواقص ریشه دوانده در این حوزه غفلت می کردند- را بی معنا و نابجا می داند، اما در مقابل، به دنبال حرفه کردن این بازار و پیاده ساختن مفهوم واقعی «واسطه گری» در شغل دلالی مسکن است.
وزیر راه وشهرسازی معتقد است: پایه های حرفه دلالی ملک در دنیا را دو موضوع «واسطه گری» و «حراج در طول زمان» تشکیل می دهد و رعایت این دو اصل است که به این بازار معنا می بخشد.
وزیر راه وشهرسازی با تاکید بر این اصول، در نظر دارد ۴ برنامه مطابق تجربیات موفق کشورها در بازار واسطه گری مسکن، برای جامعه ۱۱۷ هزار نفری مشاوران املاک طراحی کند.
اولین ایرادی که آخوندی متوجه این بازار می داند، نمایندگی مشترک و همزمان خواسته خریدار و فروشنده توسط یک مشاور املاکی است.
به اعتقاد آخوندی، مطابق مفهوم اقتصادی حاکم بر بازار واسطه گری، باید همه وظیفه بنگاه، نمایندگی طرف عرضه کننده (فروشنده یا موجر) باشد و واسطه گر باید صرفا نماینده یک طرف حاضر در بازار باشد.
ایراد دومی که آخوندی متوجه این حوزه می داند، دریافت حق کمیسیون و دستمزد از دو طرف معامله است که به گفته او، این اقدام و نحوه کارکرد بنگاه ها مصداق بارز تعارض منافع محسوب می شود. حال اینکه یک بنگاه واسطه گر باید فقط منافع یک طرف را نمایندگی کند و فقط از عرضه کننده، هزینه دریافت کند.
وزیر راه وشهرسازی در مطالعه ای که اسفند سال گذشته درباره بازار واسطه گری ملک در ایران انجام داد - و همان زمان بخشی از نتایج آن اعلام شد- به این نتیجه رسیده بود که شرایط بازار حراج در بازار دلالی مسکن در ایران رعایت نمی شود. زمانی که بنگاه یک ملک را واسطه گری می کند به نوعی یک حراجی ترتیب داده است. ضوابط این بازار در همه جای دنیا به این صورت است که به محض اعلام یک پیشنهاد از طرف یک خریدار برای ملک فروشی، فایل مربوطه از ادامه بازاریابی خارج می شود و تا زمانی که متقاضی خرید، موافقت نهایی یا انصراف خود را اعلام نکرده، آن ملک در بازار عرضه نمی شود، اما در ایران یک ملک همزمان به چند نفر متقاضی خرید، عرضه می شود.
ایراد چهارم مدنظر آخوندی نیز بی توجهی به مفهوم تکمیلی واسطه گری مسکن است. وزیر راه وشهرسازی معتقد است: «بنگاه های معاملات مسکن نوعی حراج در طول زمان را انجام می دهند نه حراج در لحظه. مشاور املاکی در این راستا باید رابط واقعی بین خریدار و فروشنده یا مالک و مستاجر باشد به طوری که رابطه متعاملین تا زمان امضای قرارداد، باید با هم قطع باشد، اما در این بازار دیده می شود که دلال، دو طرف را در شرایطی که هنوز توافق نهایی بین آنها از طریق واسطه گر اتفاق نیفتاده، برای به اصطلاح «نشست» یا مذاکره، به بنگاه دعوت می کند. این اقدام مغایر اصول است زیرا ممکن است یکی از دو طرف از طریق برهم خوردن تعادل نظر در میز مذاکره تحت فشار قرار بگیرد و برخلاف میل باطنی اش تسلیم خواسته طرف مقابل شود. »
پیش نیازهای حرفه قانونی و معتبر بنگاهداری مسکن
این دیدگاه های وزیر راه وشهرسازی قرار است امروز در جلسه مشترک مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن با رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران به بحث گذاشته شود. علی چگینی مدیرکل دفتر اقتصادمسکن درباره اهدافی که در نشست امروز قرار است پیگیری شود، گفت: حرفه بنگاهداری مسکن به عنوان یک حرفه قانونی معتبر و تاثیرگذار در بازار، مستلزم دارابودن حداقل سطحی از تحصیلات و مهارت ها است. با توجه به نقش انکارناپذیر مشاوران املاک در بازار مسکن و تاثیر تحلیل های آنها به عنوان افراد معتمد و مطلع از قیمت املاک منطقه بر تصمیم گیری های اقتصادی مردم، واضح است که به کارگیری متدهای جدید و تدوین الگوی مدون برای ساماندهی بنگاه ها به نفع بخش مسکن است.
علی چگینی تصریح کرد: به منظور اخذ مجوز تاسیس یک بنگاه معاملات ملکی داشتن حداقل سواد خواندن و نوشتن، کفایت می کند در صورتی که این حرفه پیش نیازهایی دارد. وی افزود: به منظور افزایش اعتبار قراردادهای منعقده در بنگاه های املاک و کاهش اختلافات حقوقی، حضور یک مشاور حقوقی در کنار مشاور امری ضروری است تا این قراردادها همانند سند محضری با امضای نماینده رسمی دولت اعتبار رسمی پیدا کند.
مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن، اصلاح و بروزرسانی نقش بنگاه ها به گونه ای که علاوه بر ایفای نقش واسطه گری ملزم به ارائه خدمات حقوقی، مالیاتی، مالی، ثبتی و… به متعاملین شوند، اتصال ضرایب حق کمیسیون به رتبه مشاوران، ایجاد محدودیت در صدور مجوز بنگاه های جدید و همچنین فراهم کردن زیرساخت های لازم برای حضور مشاور املاک به طرفیت از فروشنده یا خریدار را از جمله برنامه ها و طرح های در دست بررسی عنوان کرد.
قانون نظام صنفی درباره مشاوران املاک چه می گوید؟
رییس اتحادیه مشاوران املاک: تابع قانون هستیم، برنامه ها نیازمند تغییرات قوانین است
حسام عقبایی رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران در پاسخ به پرسش در خصوص موضع این صنف نسبت به طرح ها و برنامه های وزارت راه وشهرسازی، گفت: شیوه کنونی واسطه گری مشاوران املاک برخاسته از مقررات سه نوع قانون بالاسری حاکم بر فعالیت بنگاه های مسکن است. مشاوران املاک در تنظیم انواع قراردادهایی که قانون به آنها اجازه داده است همچون قراردادهای بیع، اجاره، صلح و… ، صلاحیت واسطه گری و دلالی بین طرفین را دارند و طبق قانون تجارت، قانون دلالی و قانون نظام صنفی، باید بر دو طرف معامله دلالت کند و لذا این تفسیر از قوانین موجود برنمی آید که دلال ملک باید نمایندگی یک طرف معامله را عهده دار باشد.
عقبایی افزود: مشاوران املاک باید حقوق متعارف، قانونی و شرعی متعاملین را مدنظر بگیرند و با مساوات در نگارش قرارداد و حفظ حقوق متعاملین در جهت برقراری قرارداد منصفانه اقدام کنند. رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران تصریح کرد: رویکرد یکطرفه به دلالت دلال و قضیه بازاریابی، از قوانین فعلی و حتی قانون نظام امور صنفی که ما تابع آن هستیم، برداشت نمی شود، به طوری که در قانون برای نادیده گرفتن حقوق طرف مقابل، امکان برخورد با دلال پیش بینی شده است.
عقبایی در عین حال تاکید کرد: برنامه های مدنظر باید از دید کلان مورد بررسی قرار بگیرد و برای اجرای آنها لازم است قوانین بالادست تجدیدنظر، اصلاح و بازنگری شود. وی همچنین با انتقاد از قانون نظام صنفی که شرط صدور جواز کسب بنگاه را توان خواندن و نوشتن تعیین کرده است، گفت: حساسیت ها و ظرایف صنف مشاوران املاک نیاز به تدوین قوانین خاص دارد، البته در حال حاضر در اتحادیه مشاوران املاک برای صدور پروانه جدید کسب یا حتی تمدید جوازهای قدیمی، آموزش ضمن خدمت به عنوان پیش نیاز ورود به این صنف تعیین شده و مشاوران املاک دوره های کوتاه مدت شامل حقوق مدنی، حقوق ثبتی، مقررات نظام صنفی، امور مالی و فنون مذاکره را باید سپری کنند.
وی درباره بحث نرخ حق کمیسیون مشاوران املاک نیز گفت: در حال حاضر اولویت های مهم تری برای کنترل بازار مسکن باید مطرح باشد، اما اصولا خیلی ها مطرح می کنند که مشاور املاکی به خاطر رابطه پورسانت با قیمت، سعی می کند ملک را با قیمت بالاتر عرضه کند. واقعیت این طور نیست. یک بنگاه طبق عرف بازار، یک آپارتمان را می تواند حداکثر ۱۰ تا ۲۰ درصد گران تر از نرخ منطقه، بفروشد. در این حالت مابه التفاوت حق کمیسیونی که از محل این گرانفروشی عایدش می شود با توجه به متوسط قیمت مسکن حداکثر ۱۰۰ هزار تومان است که اصلا رقمی نیست.
