وام مسکن به کدام سو؟
در آستانه مذاکره بانکی برای رونق مسکن، اوضاع وام مسکن بررسی می شود.
به گزارش افکارنیوز ، در آستانه برگزاری نشست مشترک نمایندگان بانک مرکزی و وزارت راه وشهرسازی برای تدوین بسته عملیاتی رونق مسکن، واسطه های بازار تسهیلات خرید مسکن با شناختی که از ذائقه متقاضیان پیدا کرده اند، می گویند: شکل مطلوب هر نوع تغییر و تحول در نظام تامین مالی طرف تقاضا باید در «رعایت رابطه منطقی بین قیمت مسکن با میزان وام و سطح دستمزدها با اقساط وام» تعریف شود.
در این میان مدیرعامل فرابورس - بازار رسمی اوراق ۲۰میلیونی خرید مسکن - می گوید: بهتر است سبدی از انواع تسهیلات خرید با مبالغ و دوره های بازپرداخت متنوع طراحی شود تا دهک های مختلف درآمدی متناسب با نیاز، بتوانند وام دریافت کنند.
مطلوب ترین «تغییر» در وام مسکن
مدیرعامل فرابورس: بانک مرکزی سبدی از وام خرید با مبالغ و دوره های بازپرداخت متنوع ارائه کند
دلالان بازار غیررسمی مبادله وام خرید: متقاضیان به امید رسمی شدن بازار، فعلا خرید نمی کنند
دلالان بازار غیررسمی تسهیلات خرید مسکن با شناختی که از ذائقه متقاضیان پیدا کرده اند، شکل مطلوب هر نوع تغییر و تحول در نظام تامین مالی طرف تقاضا را در «رعایت رابطه منطقی بین قیمت مسکن با میزان وام و سطح دستمزدها با اقساط وام» تعریف می کنند.
اولین جلسه کمیته مشترک بانک مرکزی و وزارت راه وشهرسازی برای تدوین بسته عملیاتی رونق مسکن قرار است امروز –طبقه گفته مشاور مالی وزیر- برگزار شود تا مجموعه طرح هایی که در این وزارتخانه طی دو ماه اخیر بابت تاسیس صندوق های سپرده گذاری مسکن در بانک ها و همچنین راه اندازی بازار رهن تهیه شده، با مقامات پولی وبانکی کشور در میان گذاشته شود.
آن طور که وزیر راه وشهرسازی پیش تر اعلام کرده بود، دولت برای آزادسازی پرداخت وام خرید مسکن، بنا ندارد به سیستم بانکی ارقامی را بابت مبلغ یا شرایط تسهیلات تکلیف کند. اما واسطه های خرید و فروش انواع وام های خرید مسکن می گویند: برای پاسخگو کردن بانک ها به متقاضیان مسکن آن هم از کانال رسمی، لازم است سلیقه و توان متقاضیان تسهیلات لحاظ شود.
در این میان مدیرعامل فرابورس به عنوان مجری و ناظر در بازار رسمی عرضه اوراق ۲۰میلیونی خرید مسکن گفت: بانک مرکزی برای فعال کردن تقاضای بالقوه در بازار مسکن و رونق بخشیدن به معاملات مصرفی، بهتر است سبدی از انواع تسهیلات خرید با مبالغ و دوره های بازپرداخت متنوع را طراحی کند تا دهک های مختلف درآمدی متناسب با نیاز بتوانند تسهیلات ریز و درشت دریافت کنند.
در بازار غیررسمی وام خرید مسکن که از ۴ سال پیش با ممنوع کردن بانک ها در پرداخت این وام، شکل گرفت، هم اکنون وام ۱۰۰ میلیونی با نرخ بالای ۲۵درصد به شرط بازپرداخت حداکثر ۵ سال داده می شود. این وام از جمله اولویت های وزارت راه و شهرسازی برای طرح در کمیته مشترک است که البته قرار است نرخ سود آن به حداکثر ۱۴درصد و طول بازپرداخت به حدود ۱۰سال تغییر پیدا کند تا دارندگان درآمدهای متوسط در تهران بتوانند با دریافت آن اقدام به خرید کنند.
متقاضیان وام، چشم انتظار
هم اکنون خرید و فروش وام مسکن در بازارهای غیررسمی رنگ و بوی پاییزی به خود گرفته است. فعالان بازار وام مسکن می گویند متقاضیان برای ورود به بازار، چشم انتظار وضعیت بازار مسکن طی چند ماهه پایانی سال هستند. به گفته آنها، توافق به دست آمده در مذاکرات ژنو از یک سو و تدابیر دولت برای ارائه بسته های جدید تسهیلات مسکن از سوی دیگر دو عامل مهم در تغییر شرایط فعلی بازار خرید و فروش وام خواهد بود.
اعلام خبر تدوین بسته های جدید تسهیلات مسکن از سوی تیم جدید مستقر در وزارت راه وشهرسازی در دو ماه گذشته سبب شد تا قدری متقاضیان بازار وام مسکن خرید یا فروش وام را به تعویق بیندازند و به امید ایجاد مسیری جدید در راه تسهیلات دهی بازار مسکن از بازار خارج شوند. در ادامه راه اما گرم شدن دور جدید مذاکرات ژنو و طولانی شدن تدوین بسته های جدید مالی بخش مسکن باز هم ورود متقاضیان به بازار را به تعویق انداخت.
یکی از فعالان بازار وام از کاهش درخواست متقاضیان برای خرید و فروش وام در ۲ ماه گذشته خبر داد و گفت: در شرایط فعلی معاملات بازار وام راکد است. تقاضای موثر برای خرید وام وجود ندارد و تعداد انگشت شماری از متقاضیان هم که به بنگاه ها مراجعه می کنند به دنبال فروش وام خود هستند. کاهش توان بازپرداخت وام ها از سوی خریداران و تغییر شرایط بازار سکه و دلار ۲ عاملی بود که این فعال بازار در تحلیل علت کاهش تعداد متقاضیان بازار وام مسکن عنوان کرد و افزود: بازار وام بیشتر به شرایط سایر بازارها به ویژه بازار ارز بستگی دارد، علاوه بر این مردم در چند ماه گذشته بیشتر به نتیجه مذاکرات هسته ای چشم دوخته بودند.
فعال دیگری در خصوص نحوه فعالیت بانک ها در بازار وام مسکن اظهار کرد: با وجود موافقت دولت با آزادسازی وام خرید این نوع تسهیلات هنوز در لباس «وام مضاربه» ارائه می شود. علاوه بر این با توجه به توان پایین خریداران مسکن در شرایط فعلی بیشتر متقاضیان به دنبال وام های زیر ۱۰۰ میلیون تومان هستند. او در توضیح علت تقاضای بیشتر برای وام های زیر ۱۰۰ میلیون تومان گفت: بسیاری از وام های بالای ۱۰۰ میلیون تومان با نرخ سود ۲۶ تا ۲۷ درصد با بازپرداخت یک دوره ۳ تا ۵ ساله ارائه می شوند که اقساط ماهانه آنها حداقل ۳ میلیون تومان است و در توان عده زیادی از متقاضیان مصرفی بازار نیست.
تنوع بخشی در بسته تسهیلات مسکن
اعلام خبر تدوین بسته های جدید تسهیلات اگرچه بازار غیررسمی معاملات وام مسکن را راکد کرد، اما نتوانست وضعیت خرید و فروش اوراق وام مسکن در بازار رسمی فرابورس را تغییر دهد. مدیرعامل فرابورس با بیان اینکه وضعیت معاملات اوراق رهنی مسکن در ۲۰ روز گذشته تغییری نداشته است، اظهار کرد: معاملات اوراق ۲۰ میلیون تومانی مسکن در فرابورس روندی متعادل را سپری می کند.
امیرهامونی مدیرعامل فرابورس در پاسخ به این سوال که در شرایط کنونی تدوین چه نوع بسته تسهیلاتی شرایط بازار را با نیاز واقعی متقاضیان هماهنگ خواهد کرد؟ گفت: مهم ترین نکته این است که بتوانیم تنوع لازم را در بخش ابزار و تسهیلات مسکن ایجاد کنیم. شاید متقاضیانی در بخش مسکن باشند که خواهان وام با دوره بازپرداخت کوتاه تر و مبلغ بالاتر باشند بنابراین اگر این نوع ابزار تدوین نشده باشد؛ باعث خروج این متقاضیان از بازار می شویم. او ادامه داد: از سوی دیگر ممکن است اقشاری متقاضی مسکن باشند، اما خواهان وام ۱۰۰ میلیون تومانی نباشند و به مبلغی پایین تر با طول بازپرداخت طولانی تر نیاز داشته باشند، به همین دلیل به نظر می رسد تنوع بخشی در بازار تسهیلات مسکن موثر باشد.
هامونی با اشاره به موضوع انتشار خبر «افزایش وام خرید مسکن و صندوق های سپرده گذاری» تصریح کرد: بحث اوراق رهنی مسکن با موضوع تسهیلات مسکن متفاوت است. تقویت بازار رهنی از جمله سیاست های انبساطی بازار است که منجر به تقویت قدرت خرید و افزایش دوره پرداخت اقساط (از ۱۰ به ۲۰ سال) می شود. او اضافه کرد: مهم تر اینکه اگر به فرض بانک مسکن بپذیرد که در قالب صندوق های سپرده گذاری وام اعطا کند، می تواند از محل اقساط پرداخت شده منبع جدیدی برای پرداخت وام های جدید پیدا کند و از این طریق قدرت وام دهی خود را بالا ببرد.
او به ابزار «اوراق بهادار با پشتوانه وام» و «اوراق بهادار با پشتوانه دارایی» اشاره کرد و افزود: این دو ابزار که نوع دوم شبیه تسهیلات مسکن است به همراه تقویت تسهیلات مسکن در بورس می تواند بسته تسهیلات ارائه شده را با نیاز واقعی بازار هماهنگ تر کند. به گفته هامونی، در شرایط فعلی که نیاز به مسکن وجود دارد؛ اما توانایی خرید از سوی متقاضیان وجود ندارد می توان از طریق تنوع بخشی به بسته تسهیلات بخش مسکن تقاضای بالقوه بازار را به بالفعل تبدیل کرد. هامونی با بیان اینکه بازار سرمایه پذیرای اجرای بسته های جدید تدوین شده در بخش تسهیلات خواهد بود پیشنهاد داد: به عنوان مثال برای تقویت تسهیلات مسکن در بورس می توان از طریق تغییر نرخ سود، میزان وام یا زمان بازپرداخت وام را برای شرایط مالی متقاضیان تنظیم و ارتباط وام خرید مسکن با بازار تقاضا را در یک سطح واقعی و کاربردی تعریف کرد
در این میان مدیرعامل فرابورس - بازار رسمی اوراق ۲۰میلیونی خرید مسکن - می گوید: بهتر است سبدی از انواع تسهیلات خرید با مبالغ و دوره های بازپرداخت متنوع طراحی شود تا دهک های مختلف درآمدی متناسب با نیاز، بتوانند وام دریافت کنند.
مطلوب ترین «تغییر» در وام مسکن
مدیرعامل فرابورس: بانک مرکزی سبدی از وام خرید با مبالغ و دوره های بازپرداخت متنوع ارائه کند
دلالان بازار غیررسمی مبادله وام خرید: متقاضیان به امید رسمی شدن بازار، فعلا خرید نمی کنند
دلالان بازار غیررسمی تسهیلات خرید مسکن با شناختی که از ذائقه متقاضیان پیدا کرده اند، شکل مطلوب هر نوع تغییر و تحول در نظام تامین مالی طرف تقاضا را در «رعایت رابطه منطقی بین قیمت مسکن با میزان وام و سطح دستمزدها با اقساط وام» تعریف می کنند.
اولین جلسه کمیته مشترک بانک مرکزی و وزارت راه وشهرسازی برای تدوین بسته عملیاتی رونق مسکن قرار است امروز –طبقه گفته مشاور مالی وزیر- برگزار شود تا مجموعه طرح هایی که در این وزارتخانه طی دو ماه اخیر بابت تاسیس صندوق های سپرده گذاری مسکن در بانک ها و همچنین راه اندازی بازار رهن تهیه شده، با مقامات پولی وبانکی کشور در میان گذاشته شود.
آن طور که وزیر راه وشهرسازی پیش تر اعلام کرده بود، دولت برای آزادسازی پرداخت وام خرید مسکن، بنا ندارد به سیستم بانکی ارقامی را بابت مبلغ یا شرایط تسهیلات تکلیف کند. اما واسطه های خرید و فروش انواع وام های خرید مسکن می گویند: برای پاسخگو کردن بانک ها به متقاضیان مسکن آن هم از کانال رسمی، لازم است سلیقه و توان متقاضیان تسهیلات لحاظ شود.
در این میان مدیرعامل فرابورس به عنوان مجری و ناظر در بازار رسمی عرضه اوراق ۲۰میلیونی خرید مسکن گفت: بانک مرکزی برای فعال کردن تقاضای بالقوه در بازار مسکن و رونق بخشیدن به معاملات مصرفی، بهتر است سبدی از انواع تسهیلات خرید با مبالغ و دوره های بازپرداخت متنوع را طراحی کند تا دهک های مختلف درآمدی متناسب با نیاز بتوانند تسهیلات ریز و درشت دریافت کنند.
در بازار غیررسمی وام خرید مسکن که از ۴ سال پیش با ممنوع کردن بانک ها در پرداخت این وام، شکل گرفت، هم اکنون وام ۱۰۰ میلیونی با نرخ بالای ۲۵درصد به شرط بازپرداخت حداکثر ۵ سال داده می شود. این وام از جمله اولویت های وزارت راه و شهرسازی برای طرح در کمیته مشترک است که البته قرار است نرخ سود آن به حداکثر ۱۴درصد و طول بازپرداخت به حدود ۱۰سال تغییر پیدا کند تا دارندگان درآمدهای متوسط در تهران بتوانند با دریافت آن اقدام به خرید کنند.
متقاضیان وام، چشم انتظار
هم اکنون خرید و فروش وام مسکن در بازارهای غیررسمی رنگ و بوی پاییزی به خود گرفته است. فعالان بازار وام مسکن می گویند متقاضیان برای ورود به بازار، چشم انتظار وضعیت بازار مسکن طی چند ماهه پایانی سال هستند. به گفته آنها، توافق به دست آمده در مذاکرات ژنو از یک سو و تدابیر دولت برای ارائه بسته های جدید تسهیلات مسکن از سوی دیگر دو عامل مهم در تغییر شرایط فعلی بازار خرید و فروش وام خواهد بود.
اعلام خبر تدوین بسته های جدید تسهیلات مسکن از سوی تیم جدید مستقر در وزارت راه وشهرسازی در دو ماه گذشته سبب شد تا قدری متقاضیان بازار وام مسکن خرید یا فروش وام را به تعویق بیندازند و به امید ایجاد مسیری جدید در راه تسهیلات دهی بازار مسکن از بازار خارج شوند. در ادامه راه اما گرم شدن دور جدید مذاکرات ژنو و طولانی شدن تدوین بسته های جدید مالی بخش مسکن باز هم ورود متقاضیان به بازار را به تعویق انداخت.
یکی از فعالان بازار وام از کاهش درخواست متقاضیان برای خرید و فروش وام در ۲ ماه گذشته خبر داد و گفت: در شرایط فعلی معاملات بازار وام راکد است. تقاضای موثر برای خرید وام وجود ندارد و تعداد انگشت شماری از متقاضیان هم که به بنگاه ها مراجعه می کنند به دنبال فروش وام خود هستند. کاهش توان بازپرداخت وام ها از سوی خریداران و تغییر شرایط بازار سکه و دلار ۲ عاملی بود که این فعال بازار در تحلیل علت کاهش تعداد متقاضیان بازار وام مسکن عنوان کرد و افزود: بازار وام بیشتر به شرایط سایر بازارها به ویژه بازار ارز بستگی دارد، علاوه بر این مردم در چند ماه گذشته بیشتر به نتیجه مذاکرات هسته ای چشم دوخته بودند.
فعال دیگری در خصوص نحوه فعالیت بانک ها در بازار وام مسکن اظهار کرد: با وجود موافقت دولت با آزادسازی وام خرید این نوع تسهیلات هنوز در لباس «وام مضاربه» ارائه می شود. علاوه بر این با توجه به توان پایین خریداران مسکن در شرایط فعلی بیشتر متقاضیان به دنبال وام های زیر ۱۰۰ میلیون تومان هستند. او در توضیح علت تقاضای بیشتر برای وام های زیر ۱۰۰ میلیون تومان گفت: بسیاری از وام های بالای ۱۰۰ میلیون تومان با نرخ سود ۲۶ تا ۲۷ درصد با بازپرداخت یک دوره ۳ تا ۵ ساله ارائه می شوند که اقساط ماهانه آنها حداقل ۳ میلیون تومان است و در توان عده زیادی از متقاضیان مصرفی بازار نیست.
تنوع بخشی در بسته تسهیلات مسکن
اعلام خبر تدوین بسته های جدید تسهیلات اگرچه بازار غیررسمی معاملات وام مسکن را راکد کرد، اما نتوانست وضعیت خرید و فروش اوراق وام مسکن در بازار رسمی فرابورس را تغییر دهد. مدیرعامل فرابورس با بیان اینکه وضعیت معاملات اوراق رهنی مسکن در ۲۰ روز گذشته تغییری نداشته است، اظهار کرد: معاملات اوراق ۲۰ میلیون تومانی مسکن در فرابورس روندی متعادل را سپری می کند.
امیرهامونی مدیرعامل فرابورس در پاسخ به این سوال که در شرایط کنونی تدوین چه نوع بسته تسهیلاتی شرایط بازار را با نیاز واقعی متقاضیان هماهنگ خواهد کرد؟ گفت: مهم ترین نکته این است که بتوانیم تنوع لازم را در بخش ابزار و تسهیلات مسکن ایجاد کنیم. شاید متقاضیانی در بخش مسکن باشند که خواهان وام با دوره بازپرداخت کوتاه تر و مبلغ بالاتر باشند بنابراین اگر این نوع ابزار تدوین نشده باشد؛ باعث خروج این متقاضیان از بازار می شویم. او ادامه داد: از سوی دیگر ممکن است اقشاری متقاضی مسکن باشند، اما خواهان وام ۱۰۰ میلیون تومانی نباشند و به مبلغی پایین تر با طول بازپرداخت طولانی تر نیاز داشته باشند، به همین دلیل به نظر می رسد تنوع بخشی در بازار تسهیلات مسکن موثر باشد.
هامونی با اشاره به موضوع انتشار خبر «افزایش وام خرید مسکن و صندوق های سپرده گذاری» تصریح کرد: بحث اوراق رهنی مسکن با موضوع تسهیلات مسکن متفاوت است. تقویت بازار رهنی از جمله سیاست های انبساطی بازار است که منجر به تقویت قدرت خرید و افزایش دوره پرداخت اقساط (از ۱۰ به ۲۰ سال) می شود. او اضافه کرد: مهم تر اینکه اگر به فرض بانک مسکن بپذیرد که در قالب صندوق های سپرده گذاری وام اعطا کند، می تواند از محل اقساط پرداخت شده منبع جدیدی برای پرداخت وام های جدید پیدا کند و از این طریق قدرت وام دهی خود را بالا ببرد.
او به ابزار «اوراق بهادار با پشتوانه وام» و «اوراق بهادار با پشتوانه دارایی» اشاره کرد و افزود: این دو ابزار که نوع دوم شبیه تسهیلات مسکن است به همراه تقویت تسهیلات مسکن در بورس می تواند بسته تسهیلات ارائه شده را با نیاز واقعی بازار هماهنگ تر کند. به گفته هامونی، در شرایط فعلی که نیاز به مسکن وجود دارد؛ اما توانایی خرید از سوی متقاضیان وجود ندارد می توان از طریق تنوع بخشی به بسته تسهیلات بخش مسکن تقاضای بالقوه بازار را به بالفعل تبدیل کرد. هامونی با بیان اینکه بازار سرمایه پذیرای اجرای بسته های جدید تدوین شده در بخش تسهیلات خواهد بود پیشنهاد داد: به عنوان مثال برای تقویت تسهیلات مسکن در بورس می توان از طریق تغییر نرخ سود، میزان وام یا زمان بازپرداخت وام را برای شرایط مالی متقاضیان تنظیم و ارتباط وام خرید مسکن با بازار تقاضا را در یک سطح واقعی و کاربردی تعریف کرد
