آیا بانک ها قادر خواهند بود سالی ۴ هزار میلیارد تومان برای ساخت مسکن اجتماعی تسهیلات پرداخت کنند؟

به گزارش افکارنیوز ، بعد از هفته ها کلی گویی درباره مسکن اجتماعی -طرحی که قرار است جایگزین مسکن مهر شده و تامین مسکن کم درآمدها را دنبال کند- سرانجام سکوت عوامل تنظیم و تدوین طرح جدید، شکست و سه نقطه اتکای این طرح شامل «نوع مخاطبان» ، «مساحت واحدها» و «نحوه ساخت» که به ترتیب تکلیف بازار تقاضا و دولت را از بابت چگونگی اجرای طرح روشن می کند، معلوم شد.

نقشه فنی ومالی طرح «مسکن اجتماعی» را دو روز پیش رییس سازمان ملی زمین ومسکن اعلام کرد و برمبنای آنچه این سازمان به عنوان هدایت کننده مسکن مهر در دولت قبل و مسوول تنظیم و اجرای برنامه های جدید حوزه مسکن در دولت یازدهم، برای مسکن اجتماعی تدارک دیده، قرار است هزینه اجرای این طرح از محلی غیراز آورده نقدی متقاضیان تامین شود.

به این ترتیب از امروز یک موضوع کاری جدید روی میز مذاکرات مقامات وزارت راه وشهرسازی و بانک مرکزی اضافه می شود تا طرفین علاوه بر همفکری برای اتخاذ راهکار مشترک بابت مسائلی همچون ایجاد بازار رهن، افزایش سقف وام خرید و افزایش سقف وام مسکن مهر برای تکمیل پروژه های نیمه تمام، تصمیم بگیرند چقدر و از کجا منابع مالی برای ساخت مسکن اجتماعی تامین کنند.

سازمان ملی زمین ومسکن با حکمی که وزیر راه وشهرسازی مهرماه امسال برای رییس جدید این سازمان صادر کرد، ماموریت دارد به حوزه های مرتبط با اقتصاد مسکن شامل طرح های تجهیز و تامین مالی مسکن و مدیریت زمین، خودداری از تمرکز شدید جمعیت در شهرهای بزرگ و همچنین طرح های توسعه مسکن نگاه یکپارچه ای داشته باشد.

این ماموریت هم اکنون آغاز شده است به طوری که سازمان ملی از یک سو تدوین ضوابط و دستورالعمل ساخت مسکن اجتماعی را در دست گرفته و از سوی دیگر با اقدامی فراتر، سفارش تدوین یک برنامه پنج ساله جامع مسکن را به یک دانشگاه دولتی برای نیازسنجی استانی در سطح کشور ارائه کرده است. در این برنامه با طبقه بندی انواع تقاضای مسکن متناسب با درآمد سالانه خانوارها، جدول استانی نیاز به مدل های مختلف ساخت وساز تدوین خواهد شد.

اما آنچه در حال حاضر از طرف سازمان ملی زمین ومسکن درباره مسکن اجتماعی اعلام شده، عبارت است از: ساخت مجموعه هایی پراکنده از آپارتمان های مسکونی برای دهک اول و دوم و بخشی از دهک سوم با میانگین مساحت خالص ۵۰مترمربع (بدون احتساب مشاعات) ، آن هم به شکل اجاره ای.

پیش تر برداشتی که از مسکن اجتماعی مطابق مفاد قانون ساماندهی مسکن وجود داشت، نحوه ساخت این واحدها را اجاره ای قلمداد می کرد.

رییس سازمان ملی زمین نیز با اعلام سومین نقطه اتکای طرح مسکن اجتماعی، بر واگذاری واحدهای مشمول این طرح به صورت اجاره ای یا اجاره به شرط تملیک تاکید کرده است. هر چند هنوز جزئیات بیشتری درباره تیراژ سالانه ساخت مسکن اجتماعی یا قیمت تمام شده آن، اعلام نشده است، اما با مشخص شدن نوع دهک های مشمول این طرح و همچنین متوسط هزینه ساخت یک واحدمسکونی معمولی در کل کشور، می توان برآوردی از ظرفیت ساخت و همچنین بارمالی ناشی از این طرح برای دولت را محاسبه کرد.

بررسی ها نشان می دهد: هم اکنون قیمت تما م شده یک واحدمسکونی با احتساب سود معقول برای سازنده -به شرط نظارت دولت بر هزینه کردها- مترمربعی حداقل ۵۰۰ هزار تومان است. این عدد به نوعی در گزارش اخیر بانک مرکزی درباره میزان سرمایه گذاری های ساختمانی در کشور طی سال۹۱، مورد تایید قرار گرفته است.

بانک مرکزی میانگین هزینه ساخت مسکن در سال گذشته را متری ۴۰۰ هزار تومان اعلام کرده که با احتساب کمترین تورم (۲۵درصد) در سال جاری، ۱۰۰ هزار تومان به آن اضافه خواهد شد. از طرفی مطابق کارنامه مالی مسکن مهر، واحدهای مسکونی این طرح که با قیمت مقطوع مترمربعی ۳۰۰ هزار تومان ساخته شده، عملا با نرخ متری ۵۰۰ هزار تومان در حال تحویل به متقاضیان است که این نیز نشان می دهد مجموع هزینه های اصلی و حاشیه ای ساخت وسازهای حمایتی، تقریبا همین مقدار تمام می شود. با این حساب برای ساخت مسکن اجتماعی حداقل معادل مترمربعی ۵۰۰ هزار تومان منابع مالی لازم است.

برآوردی که از تیراژ سالانه این طرح می توان داشت با توجه به هدفگذاری سال۸۵ مبنی بر ساخت ۵۰ هزار مسکن اجتماعی در آن سال ها و همچنین نیازی که امروز از طرف دهک های یک و دو و بخشی از دهک سه طبق میزان ازدواج های سالانه در کشور احساس می شود، حدود ۱۴۰ تا ۱۵۰ هزار واحدمسکونی خواهد بود.

هر چند امروز برخی کارشناسان معتقدند دولت باید سالی حداقل ۲۰۰ هزار واحدمسکونی ارزان قیمت برای دهک های مرتبط احداث کند، اما اگر ملاک تعیین تیراژ مسکن اجتماعی، نیاز ۲۰ درصدی (دو دهک اول) از ۷۵۰ هزار تقاضای جدید در بازارمسکن ناشی از ازدواج های سالانه باشد، در این صورت ظرفیت مسکن اجتماعی در حد ۱۵۰ هزار واحدمسکونی در یکسال برای کل کشور تعریف خواهد شد.

با فرض اینکه این حجم ساخت وساز حمایتی با متراژ ۵۰مترمربع خالص و ۶۰مترمربع ناخالص به قیمت ساخت متری ۵۰۰ هزار تومان در دستور کار دولت قرار بگیرد، در این صورت برای سال۹۳ رقمی معادل چهار هزار و ۵۰۰ میلیارد تومان منبع مالی مورد نیاز دولت خواهد بود.

این میزان اعتبار علی القاعده باید توسط سیستم بانکی به شکل وام ساخت یا از طریق سرمایه نقدی نهادهای عمومی و شاید توان مالی انبوه سازان تامین شود.

این در حالی است که بانک مرکزی نه تنها در ارائه دوباره خط اعتباری برای تکمیل پروژه نیمه کاره مسکن مهر مخالف است که به شدت بر رعایت انضباط مالی از طرف دولت برای مهار نقدینگی و تورم نیز تاکید دارد. در این صورت تنها راه موجود رجوع به منابع داخلی بانک ها است که این مدل نیز به دلیل میل منطقی بانک ها به سود، بیشتر برای مسکن حمایتی و صندوق سپرده گذاری کارآیی دارد نه مسکن اجتماعی.

آنچه مسوولیت بار مالی مسکن اجتماعی را یک راست متوجه دولت کرده، ساخت اجاره ای آن است. در این حالت، مخاطبان طرح، با اجاره ماهانه، عملا اقساط تسهیلات ساخت واحدها را پرداخت می کنند، اما تامین منابع مالی ساخت عملا روی دوش دولت، سیستم بانکی و نهادهای اجتماعی همچون شهرداری ها خواهد بود. ضمن اینکه برآورد ۴۵۰۰ میلیاردتومانی بدون محاسبه قیمت زمین و هزینه حداقل یک هزار میلیارد تومانی برای تامین آن است.

به نظر می رسد وزارت راه وشهرسازی ترکیبی از انواع مدل های تامین مالی را برای مسکن اجتماعی درنظر بگیرد که شاید یکی از آنها خط اعتباری باشد.
در چهار سال ساخت وساز مسکن مهر، سالی ۱۰ هزار و ۷۰۰ میلیارد تومان خط اعتباری بانک مرکزی به طرح تزریق شد، در حالی که برای مسکن اجتماعی در بدترین حالت، نصف این رقم مورد نیاز است.

در کانال تلگرام لرستان خبر عضو شوید

نظرات