واکنش «عرضه» به افت قیمت در بازار مسکن
در محله هایی از تهران که دست کم در دو سال گذشته نوعی مسابقه بین بسازوبفروش ها برای تخریب و نوسازی ساختمان های با عمر کم، شکل گرفته بود، طی ماه های اخیر، سرعت تکمیل آپارتمان های در حال احداث به شدت کاهش پیدا کرده و نگرانی هایی را برای شرکا (مالکان ساختمان های تخریبی) به وجود آورده است.
به گزارش افکارنیوز ، سازنده ها در واکنش به کاهش قیمت مسکن که این وضعیت را برای ماه های آتی نیز برقرار ارزیابی می کنند، فعلا از هزینه بیشتر در ساخت وساز منصرف شده اند. کارشناسان برای خنثی سازی این واکنش، استفاده از ابزارقانونی شهرداری های مناطق در برخورد با ساختمان های نیمه کاره را پیشنهاد می کنند.
سرعت تکمیل ساختمان ها کند شد
واکنش بسازوبفروش ها به کاهش قیمت
شهرداری تهران طبق ضوابط پروانه ها نسبت به برخورد با پروژه های نیمه کاره اقدام کند
نیمه کاره نگه داشتن آپارتمان های در حال ساخت با هدف گذر از موج کاهشی قیمت به سود سازنده است یا ضرر او؟
مالکان آپارتمان هایی که در دو سال گذشته تحت تاثیر بازار گرمی بسازوبفروش های متقاضی ملک کلنگی، فضای سکونتی نه چندان سالخورده شان را در اختیار عوامل تخریب ساختمان گذاشتند تا حداکثر ظرف مدت ۱۸ماه صاحب واحد نوساز و بزرگ تر از قبل شوند، به زودی با خسارت سنگین ناشی از رفتار تازه شرکای خود مواجه خواهند شد.
بسازوبفروش ها در محله هایی از تهران که تخریب و نوسازی ساختمان های مسکونی میانسال در آنجا به نوعی رقابت درون محله ای تبدیل شده، هم اکنون سرعت ساخت وساز را عمدا کند کرده اند تا سر فرصت درباره خسارتی که روند کاهشی قیمت مسکن به سودشان وارد می کند، تصمیم بگیرند!
این سازند ه ها که در نیمه اول امسال رکورد زمانی تخریب ساختمان و احداث سازه جدید را از نرخ طبیعی ۱۵ تا حداکثر ۲۴ماه، به حدود ۱۱ماه کاهش داده بودند، اخیرا فعالیت در ساختمان های در حال احداث را به حالت نیمه تعطیل درآورده اند.
هم اکنون در برخی ساخت وسازهایی که سازه در مرحله ناز ک کاری قرار دارد، کار کلا تعطیل شده است و در ساختمان هایی که تازه عملیات فونداسیون یا سقف زنی آغاز شده، سرعت به یک دوم رسیده است. سال گذشته از آنجا که بازار شاهد افزایش ماهانه قیمت مسکن بود، بسازوبفروش ها در سرعت تعریف و بهره برداری از پروژه های مسکونی در تهران افزایش چشمگیری اعمال می کردند تا در یک زمان ثابت، از طریق آپارتمان سازی بیشتر، سود حاصل از سرمایه گذاری در این بخش را برای خود افزایش دهند. طبق آمار بانک مرکزی در سال ۹۱، میزان سرمایه گذاری سازنده های مسکن در بخش «تکمیل» ساختمان های مسکونی در حال ساخت در کشور و در تهران به ترتیب ۱۹۸ و ۲۱۹ درصد نسبت به سال ۹۰ افزایش پیدا کرد.
اما در نیمه دوم امسال از آنجا که چشم انداز سود فروش آپارتمان قابل تامل نیست، نه تنها تقاضا از طرف بسازوبفروش ها برای مشارکت با مالکان کاهش پیدا کرده که در تکمیل پروژه هایی که سال گذشته در قالب مشارکت کلید خورده بود نیز اختلال به وجود آمده است.
در جریان کاهش قیمت مسکن طی ماه های اخیر، دامنه افت قیمت واحدهای نوساز بیشتر بوده و همین موضوع نگرانی بسازوبفروش ها را از فرجام ساختمان هایی که به زودی آماده عرضه به بازار می شود، افزایش داده و باعث اقدام عمدی برخی از این گروه برای توقف مراحل تکمیل شده است.
قابل کنترل توسط شهرداری
در این میان گشت شهربان وابسته به شهرداری های مناطق که هفتگی از ساخت وسازها در محله ها بازدید می کند می تواند به واسطه آنچه در متن پروانه ساختمانی بابت پرهیز از توقف عمدی فعالیت، قید شده است، جلوی کندکاری بسازوبفروش ها را بگیرد و مانع آن شود، البته مشروط به اینکه از طرف نهادهای نظارتی، این ماموریت ذاتی به شهرداری تهران تکلیف شود. در حال حاضر اگر چه پلیس ساختمان وابسته به شهرداری تهران در محله هایی که بیشترین ساخت وساز در آنها جریان دارد، گشت های روزانه انجام می دهند، اما به نظر می رسد عمده ماموریت پلیس ساختمان بررسی و ثبت تخلفات ساختمانی همچون اضافه بنا، تغییرکاربری یا پیش آمدگی نمای ساختمان ها باشد و شاید کمتر به سرعت ساخت وساز و مقایسه روند موجود با سرعت ماه های گذشته توجه شود.
در ساخت وساز های مشارکتی در تهران فرمول محاسبه سهم سازنده و مالک ساختمان تخریب شده از تعداد واحدهای نوساز، از ۴۰درصد-۶۰درصد در سال های قبل به ۳۰درصد به ۷۰درصد در سال۹۱ تغییر پیدا کرد. علت بیشترشدن سهم مالک، افزایش ارزش زمین بود که باعث شد سهم مالکان به خاطر قیمت زمین در مقابل سهم سازنده به خاطر کمتربودن هزینه ساخت، بیشتر شود.
با سهم جدید مالکان در پروژه های مشارکتی، به طور متوسط مالک یک واحدمسکونی با هر مقدار متراژ مساحت، می تواند بین ۵/۱ تا ۲ برابر آنچه پیش از تخریب صاحب آن بوده را بعد از نوسازی و تحویل ساختمان، مالک شود به طوری که در برخی پروژه ها، دو واحد مسکونی به یک نفر می رسد و در برخی دیگر، مساحت واحد جدیدتر برای آن فرد بزرگ تر می شود. تبدیل ملک کنونی افراد به دارایی بزرگ تر در جریان تخریب و نوسازی ساختمان ها، بازار مشارکت درساخت را طی سال های اخیر در تهران گرم کرده بود، اما به واسطه حرکت تازه بسازوبفروش ها، بعید است در ما ه های آتی، مشارکت کنندگان پروژه های قبلی بتوانند به سلامت از این بازار خارج شوند. بسازوبفروش ها اگر چه برای شروع پروژه های مشارکتی با تک تک مالکان یک ساختمان قرارداد منعقد می کنند، اما همین افراد در زمان مقتضی به عناوین مختلفی همچون نبود مصالح ساختمانی، ورشکستگی و… پروژه را با تاخیر روبه رو می کنند.
در این میان، رسمی نبودن برخی قراردادهای مشارکتی و اکتفای شرکا به امضای قرارداد مشارکت درساخت در بنگاه ها بدون قطعی کردن آن در دفترخانه ها باعث می شود حق وحقوق و همچنین تعهد طرفین به یکدیگر آنچنان قابل استناد و پیگیری نباشد. بررسی های میدانی در تهران نشان می دهد: طی ۴ ماه اخیر بیشترین فشار کاهشی در قیمت مسکن متوجه آپارتمان های نوساز شده، طوری که کاهش متوسط ۱۱ تا ۱۵ درصدی قیمت مسکن برای نوسازها به مراتب بیشتر از این رقم بوده است.
در محله هایی از تهران که تابستان سال گذشته متوسط قیمت واحدمسکونی نوساز مترمربعی ۶ میلیون تومان بود، هم اکنون این نرخ به کمتر از ۵/۴ میلیون تومان رسیده است.
هر چند در پروژه های مشارکتی، سهم طرفین و قیمت فروش واحد به مالکان از زمان شروع به تخریب مشخص می شود، اما سهم بسازوبفروش از مابقی واحدهای مسکونی آن پروژه است که سود نهایی را برای سازنده رقم می زند. قیمت این بخش از واحدها – سهم بسازوبفروش- امروز در مقایسه با سال گذشته به طرز قابل توجهی کاهش پیدا کرده است. هم اکنون با کندشدن سرعت ساخت وساز، از یک طرف پیش خریداران نگران زمان تحویل واحد خود هستند و از طرف دیگر سازنده ها به انتظار تغییر مسیر قیمت نشسته اند. این در حالی است که طبق پیش بینی هایی که درباره آینده کوتاه مدت بازار مسکن وجود دارد، قیمت ها حداکثر ثابت خواهند بود، اگر کاهش تورم سطح قیمت مسکن را دوباره پایین تر نکشد! به این ترتیب سود مورد انتظار بسازوبفروش هایی که ساختمان های در حال ساخت را به صورت نیمه کاره رها کرده اند در ماه های آتی هیچ تغییری نمی کند.
توصیه اقتصادی به بسازوبفروش ها
کارشناسان اقتصادی در این باره توصیه می کنند: در این مقطع اگرچه قیمت مسکن کاهش پیدا کرده اما در مقابل، هزینه نهاده های تولید مسکن از جمله مصالح ساختمانی نیز در مقایسه با دو سال گذشته به شدت پایین آمده است؛ بنابراین چنانچه بسازوبفروش ها با تکمیل و تحویل واحدهای مسکونی، در ماه های باقیمانده از سال۹۲ پروژه های جدید تعریف کنند، این بار قیمت تمام شده نیز همچون قیمت فروش برای آنها کاهش پیدا می کند و عملا سود نهایی حاصل از پروژه های فعلی و پروژه های جدید متعادل خواهد شد.
سرعت تکمیل ساختمان ها کند شد
واکنش بسازوبفروش ها به کاهش قیمت
شهرداری تهران طبق ضوابط پروانه ها نسبت به برخورد با پروژه های نیمه کاره اقدام کند
نیمه کاره نگه داشتن آپارتمان های در حال ساخت با هدف گذر از موج کاهشی قیمت به سود سازنده است یا ضرر او؟
مالکان آپارتمان هایی که در دو سال گذشته تحت تاثیر بازار گرمی بسازوبفروش های متقاضی ملک کلنگی، فضای سکونتی نه چندان سالخورده شان را در اختیار عوامل تخریب ساختمان گذاشتند تا حداکثر ظرف مدت ۱۸ماه صاحب واحد نوساز و بزرگ تر از قبل شوند، به زودی با خسارت سنگین ناشی از رفتار تازه شرکای خود مواجه خواهند شد.
بسازوبفروش ها در محله هایی از تهران که تخریب و نوسازی ساختمان های مسکونی میانسال در آنجا به نوعی رقابت درون محله ای تبدیل شده، هم اکنون سرعت ساخت وساز را عمدا کند کرده اند تا سر فرصت درباره خسارتی که روند کاهشی قیمت مسکن به سودشان وارد می کند، تصمیم بگیرند!
این سازند ه ها که در نیمه اول امسال رکورد زمانی تخریب ساختمان و احداث سازه جدید را از نرخ طبیعی ۱۵ تا حداکثر ۲۴ماه، به حدود ۱۱ماه کاهش داده بودند، اخیرا فعالیت در ساختمان های در حال احداث را به حالت نیمه تعطیل درآورده اند.
هم اکنون در برخی ساخت وسازهایی که سازه در مرحله ناز ک کاری قرار دارد، کار کلا تعطیل شده است و در ساختمان هایی که تازه عملیات فونداسیون یا سقف زنی آغاز شده، سرعت به یک دوم رسیده است. سال گذشته از آنجا که بازار شاهد افزایش ماهانه قیمت مسکن بود، بسازوبفروش ها در سرعت تعریف و بهره برداری از پروژه های مسکونی در تهران افزایش چشمگیری اعمال می کردند تا در یک زمان ثابت، از طریق آپارتمان سازی بیشتر، سود حاصل از سرمایه گذاری در این بخش را برای خود افزایش دهند. طبق آمار بانک مرکزی در سال ۹۱، میزان سرمایه گذاری سازنده های مسکن در بخش «تکمیل» ساختمان های مسکونی در حال ساخت در کشور و در تهران به ترتیب ۱۹۸ و ۲۱۹ درصد نسبت به سال ۹۰ افزایش پیدا کرد.
اما در نیمه دوم امسال از آنجا که چشم انداز سود فروش آپارتمان قابل تامل نیست، نه تنها تقاضا از طرف بسازوبفروش ها برای مشارکت با مالکان کاهش پیدا کرده که در تکمیل پروژه هایی که سال گذشته در قالب مشارکت کلید خورده بود نیز اختلال به وجود آمده است.
در جریان کاهش قیمت مسکن طی ماه های اخیر، دامنه افت قیمت واحدهای نوساز بیشتر بوده و همین موضوع نگرانی بسازوبفروش ها را از فرجام ساختمان هایی که به زودی آماده عرضه به بازار می شود، افزایش داده و باعث اقدام عمدی برخی از این گروه برای توقف مراحل تکمیل شده است.
قابل کنترل توسط شهرداری
در این میان گشت شهربان وابسته به شهرداری های مناطق که هفتگی از ساخت وسازها در محله ها بازدید می کند می تواند به واسطه آنچه در متن پروانه ساختمانی بابت پرهیز از توقف عمدی فعالیت، قید شده است، جلوی کندکاری بسازوبفروش ها را بگیرد و مانع آن شود، البته مشروط به اینکه از طرف نهادهای نظارتی، این ماموریت ذاتی به شهرداری تهران تکلیف شود. در حال حاضر اگر چه پلیس ساختمان وابسته به شهرداری تهران در محله هایی که بیشترین ساخت وساز در آنها جریان دارد، گشت های روزانه انجام می دهند، اما به نظر می رسد عمده ماموریت پلیس ساختمان بررسی و ثبت تخلفات ساختمانی همچون اضافه بنا، تغییرکاربری یا پیش آمدگی نمای ساختمان ها باشد و شاید کمتر به سرعت ساخت وساز و مقایسه روند موجود با سرعت ماه های گذشته توجه شود.
در ساخت وساز های مشارکتی در تهران فرمول محاسبه سهم سازنده و مالک ساختمان تخریب شده از تعداد واحدهای نوساز، از ۴۰درصد-۶۰درصد در سال های قبل به ۳۰درصد به ۷۰درصد در سال۹۱ تغییر پیدا کرد. علت بیشترشدن سهم مالک، افزایش ارزش زمین بود که باعث شد سهم مالکان به خاطر قیمت زمین در مقابل سهم سازنده به خاطر کمتربودن هزینه ساخت، بیشتر شود.
با سهم جدید مالکان در پروژه های مشارکتی، به طور متوسط مالک یک واحدمسکونی با هر مقدار متراژ مساحت، می تواند بین ۵/۱ تا ۲ برابر آنچه پیش از تخریب صاحب آن بوده را بعد از نوسازی و تحویل ساختمان، مالک شود به طوری که در برخی پروژه ها، دو واحد مسکونی به یک نفر می رسد و در برخی دیگر، مساحت واحد جدیدتر برای آن فرد بزرگ تر می شود. تبدیل ملک کنونی افراد به دارایی بزرگ تر در جریان تخریب و نوسازی ساختمان ها، بازار مشارکت درساخت را طی سال های اخیر در تهران گرم کرده بود، اما به واسطه حرکت تازه بسازوبفروش ها، بعید است در ما ه های آتی، مشارکت کنندگان پروژه های قبلی بتوانند به سلامت از این بازار خارج شوند. بسازوبفروش ها اگر چه برای شروع پروژه های مشارکتی با تک تک مالکان یک ساختمان قرارداد منعقد می کنند، اما همین افراد در زمان مقتضی به عناوین مختلفی همچون نبود مصالح ساختمانی، ورشکستگی و… پروژه را با تاخیر روبه رو می کنند.
در این میان، رسمی نبودن برخی قراردادهای مشارکتی و اکتفای شرکا به امضای قرارداد مشارکت درساخت در بنگاه ها بدون قطعی کردن آن در دفترخانه ها باعث می شود حق وحقوق و همچنین تعهد طرفین به یکدیگر آنچنان قابل استناد و پیگیری نباشد. بررسی های میدانی در تهران نشان می دهد: طی ۴ ماه اخیر بیشترین فشار کاهشی در قیمت مسکن متوجه آپارتمان های نوساز شده، طوری که کاهش متوسط ۱۱ تا ۱۵ درصدی قیمت مسکن برای نوسازها به مراتب بیشتر از این رقم بوده است.
در محله هایی از تهران که تابستان سال گذشته متوسط قیمت واحدمسکونی نوساز مترمربعی ۶ میلیون تومان بود، هم اکنون این نرخ به کمتر از ۵/۴ میلیون تومان رسیده است.
هر چند در پروژه های مشارکتی، سهم طرفین و قیمت فروش واحد به مالکان از زمان شروع به تخریب مشخص می شود، اما سهم بسازوبفروش از مابقی واحدهای مسکونی آن پروژه است که سود نهایی را برای سازنده رقم می زند. قیمت این بخش از واحدها – سهم بسازوبفروش- امروز در مقایسه با سال گذشته به طرز قابل توجهی کاهش پیدا کرده است. هم اکنون با کندشدن سرعت ساخت وساز، از یک طرف پیش خریداران نگران زمان تحویل واحد خود هستند و از طرف دیگر سازنده ها به انتظار تغییر مسیر قیمت نشسته اند. این در حالی است که طبق پیش بینی هایی که درباره آینده کوتاه مدت بازار مسکن وجود دارد، قیمت ها حداکثر ثابت خواهند بود، اگر کاهش تورم سطح قیمت مسکن را دوباره پایین تر نکشد! به این ترتیب سود مورد انتظار بسازوبفروش هایی که ساختمان های در حال ساخت را به صورت نیمه کاره رها کرده اند در ماه های آتی هیچ تغییری نمی کند.
توصیه اقتصادی به بسازوبفروش ها
کارشناسان اقتصادی در این باره توصیه می کنند: در این مقطع اگرچه قیمت مسکن کاهش پیدا کرده اما در مقابل، هزینه نهاده های تولید مسکن از جمله مصالح ساختمانی نیز در مقایسه با دو سال گذشته به شدت پایین آمده است؛ بنابراین چنانچه بسازوبفروش ها با تکمیل و تحویل واحدهای مسکونی، در ماه های باقیمانده از سال۹۲ پروژه های جدید تعریف کنند، این بار قیمت تمام شده نیز همچون قیمت فروش برای آنها کاهش پیدا می کند و عملا سود نهایی حاصل از پروژه های فعلی و پروژه های جدید متعادل خواهد شد.
